内蒙古房地产评估谈房地产评估方法

房地产价值评估是在综合考虑各种影响因素的前提下，根据房地产的具体情况，灵活运用市场数据比较法、收益还原法和成本估价法进行房地产价值估算。

1、区域合理住房价格按区域房价收入比指标估算。在国际上，“房价收入比”一般用来表示房价的合理性和消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”，是指一个地区的平均住房价格与家庭年平均收入的比例。比例越高，居民家庭支付住房的能力越小；比例越小，居民家庭支付住房的能力越大。一套房子的合理价格应该是居民家庭年收入的2-3倍。如果达到5倍，大多数家庭将无法购买，市场可能会出现问题。鉴于我国的实际情况，国际专家给出的“合理房价”的“房价收入比”为3-6倍，即一个家庭3-6年的收入可以买房。

二、用房价租金比指标估算合理的房地产。房价租金比是指商品房市场总价与出租时年(月)租金的比例。计算公式如下:房价租金比=商品房市场总价值/房屋出租年(月)收入：中国长期国债的票面利率约为3.4%-4.4%，因此普遍认为4%基本上是社会资本的平均收益率。只要一套房子的年租金收入超过4%，就具有初步的投资价值。但由于投资者要考虑抵押风险、出租税、房屋空置期等因素，投资者真正合理的购买点应该是净租金收入在5%左右。换句话说，房价与年净租金收入的比例约为20倍，是衡量的临界点。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量物业价格是否合理的基本公式是“年收入”×15年=房地产购买价”。如果物业年收入乘以15年收入大于购房款，则表明该项目仍具有投资价值。

三、几个值得注意的房价影响因素。：（1）地价、地价成本已成为房地产价格最重要的组成部分，房地产开发商往往直接计算地面价格（即单位建筑面积平均土地价格）进行土地投标和房地产定价，投资者也可以通过公共地价信息，考虑建筑安装装修成本，大致估算项目直接成本，做“知道”。（2）位置、位置选择关注预期未来增值潜力，房地产位置关注预期未来增值潜力，房地产增值，在很大程度上是因为土地增值，土地增值潜力、利用效果，与位置选择密切相关。预期增值潜力是房地产投资利润的首要条件，这种预期通常来自城市发展和人口发展趋势，往往依靠投资者丰富的资质、锐利的眼光，需要充分了解当前用途、现状、未来发展和变化的可能性，在此基础上，做出正确的判断，不是随波逐流和盲目投资。作为一个投资者，我们需要努力收集最近的相关信息，以提高个人预期的准确性。至于所选区域的优缺点，投资者可以根据公共安全、生活便利、公共设施配置、交通条件、学区分布、文化教育休闲场所及其附带增值潜力作出判断。(3)利率下降会增加房地产需求，增加投资意愿，增加开发商的物业供应。（4）通货膨胀，大多数西方发达国家的房地产投资收益率约为6%，与抵押贷款利率基本相同。但由于扣除通货膨胀因素后房地产增值仍有5-6%的净增长，投资者实际投资收益率约为11%-12%，大大超过了抵押贷款利率水平。因此，世界上许多家庭都把房地产作为充分保护私人财富的工具和手段。（5）房地产质量和物业管理，为保证购房质量，投资者应注意以下两个方面：1、了解房地产开发商和建筑商的声誉。投资者必须提前查询房地产公司和建筑公司的业绩和过去建造的房屋的质量，了解是否存在诉讼纠纷和购房纠纷，以及企业的财务状况和企业形象，这些都可以作为保证房屋质量的依据，以加强购房安全。①如果投资预售房屋，投资者最好在施工主要阶段到施工现场检查，或委托一个或几个熟悉房地产的投资者，或聘请投资者以外的房地产专业人员定期到施工现场检查监督，掌握施工过程中的实际情况。②假如投资现房，最好去看两次。选择雨天（尤其是连续雨天），你可以确定房子是否会漏水；选择阳光明媚的日子（尤其是炎热的日子），你可以确定房子的通风和照明效果。房地产的物业管理相当于房地产产品的售后服务，直接影响购买后使用的安全性和舒适性，直接影响房地产的价值。（6）物业环境，狭义上只是指自然环境、生态环境，广义上还包括文化环境、经济环境、公共安全环境等，这些环境条件的改善将使房地产升值。生态环境取决于是否有新鲜空气、水流等公共污染和污染程度。如果社区开放了大量的绿地或花园，那么由于当地绿地的变化，这些社区可以改善气候。买房时，要注意城市规划的指导功能，尽量避免选择位于工业区的住宅。每个社区都应该有自己的背景，尤其是文化背景。在知识经济时代，社区的文化水平越高，房地产就越有增值的潜力。